Aunque
no lo creas, hoy por hoy existe una vivienda protegida para casi todos
los tipos de demandantes, pero no todas son iguales, ni con el mismo
precio, requisitos o tipo de protección
¿Qué
es una vivienda protegida?
Una
vivienda se considera protegida cuando la comunidad autónoma en la que se
encuentra verifica que cumple una serie de características sobre dimensiones
máximas y precio máximo (de venta o renta), por medio de la “calificación
provisional” del
Proyecto
y posterior “calificación definitiva” de la vivienda terminada. A cambio el
promotor obtiene del estado y las comunidades autónomas una serie de ayudas que
compensan la limitación de precio máximo al que se pueden vender o alquilar
El
precio de la vivienda protegida será, por tanto, inferior a la vivienda libre
pero a cambio tendrá una serie de limitaciones: deberán destinarse a vivienda
habitual y permanente de familias con ingresos inferiores a una cantidad
determinada, teniendo regulado su uso durante todo el tiempo que dure el
régimen de protección
El
precio máximo de venta o renta, los ingresos máximos de los
compradores/inquilinos, así como otros requisitos adicionales, serán
establecidos por las diferentes comunidades autónomas, y dependerán del tipo de
protección que tenga la vivienda, del municipio donde se encuentre la misma y
de la legislación que haya en vigor en el momento en el que la vivienda obtenga
la “calificación provisional” (esto es el “visto bueno” inicial de la comunidad
autónoma sobre las características del proyecto en relación a que cumple los
criterios de ser vivienda protegida, tras lo cual podrán comenzar las obras)
Existe
vivienda protegida tanto en venta como en alquiler. Si bien tradicionalmente
este sector se ha limitado casi completamente a la primera opción, en el nuevo
plan de vivienda se pretende llegar a que al menos el 40% de la oferta de
vivienda protegida sea en alquiler.
¿Qué
ventajas e inconvenientes tiene la vivienda protegida?
Además
de la mejora de precio respecto a la vivienda libre, adquirir una vivienda
protegida supone la posibilidad de obtener una serie de ayudas financieras por
parte de estado y/o las comunidades autónomas (ayudas a la entrada, préstamos
convenidos,
Subsidiación
de préstamos, etc)
Pero
no todo son ventajas: si te decides a optar por este tipo de vivienda debes
saber que mientras mantenga su categoría de “protegida” habrá que destinarla a
domicilio habitual y permanente, sin posibilidad de venderla libremente. De
hecho, para venderla antes de que
hayan pasado 10 años desde la compra, habrá que pedir autorización a la
comunidad autónoma, además de devolver las ayudas que se hayan obtenido
Incluso
a partir de estos 10 años y mientras la vivienda siga calificada como protegida
(30 años en todo caso, según el plan de vivienda estatal actualmente en vigor)
su precio de venta estará limitado: será el que corresponda en el momento de la
venta a una vivienda protegida del mismo régimen de protección y en la misma ubicación,
y estará sujetos al derecho de tanteo y retracto, lo que quiere decir que en
caso de que quieras vender la vivienda, la administración tendrá derecho
preferente para comprarla sobre cualquier otro interesado.
¿Quién
promueve las viviendas protegidas?
Las
viviendas protegidas pueden ser promovidas por:
-
Empresas públicas (promoción pública), las cuales generalmente se adjudican a
quienes resultan beneficiados en un sorteo entre todos los interesados en ellas
-
Empresas privadas (promoción privada), siendo la promotora quien se encarga de
la comercialización de las viviendas entre todos aquellos interesados que
cumplan los requisitos según la tipología de la vivienda. Es aquí donde
actualmente los promotores ven la oportunidad de construir o bien reducir su
actual stock de vivienda libre por reconversión a protegida.
-
Autopromoción: el comprador de la vivienda es también el promotor de la misma,
a través de las cooperativas. Los cooperativistas forman una asociación con
personalidad jurídica propia que es quien promueve la vivienda, ahorrando
costes. Generalmente existe una gestora, que será una sociedad encargada de
captar a los socios de la cooperativa y de la gestión del proyecto de la misma
(aspectos administrativos, jurídicos y técnicos de la promoción de las
viviendas). Estas cooperativas pueden promover promociones de vivienda libre o
protegida, en función del proyecto que desarrollen.
¿Qué
tipos de vivienda protegida hay?
Cuando
se habla de “vivienda protegida” suele utilizarse el término “vpo” (vivienda de
protección oficial) como término global, pero esto no es correcto del todo:
existen más tipos de viviendas protegidas que las “vpo”, por lo que en realidad
debemos hablar de viviendas con protección pública o viviendas protegidas
Vpo,
como tal, es una vivienda calificada según la legislación estatal, pero también hay
otros tipos de viviendas que gozan de protección por parte de las comunidades
autónomas. Éstas no son consideradas vpo, sino que tienen distintas
denominaciones según la comunidad autónoma en la que se construyan
En
función del tipo de protección tenga la vivienda quedará fijado el precio
máximo de la misma (de compra o la renta mensual máxima en el caso del alquiler),
el nivel de renta de la persona que la pueda adquirir y las ayudas a las que
tendrá derecho. Es importante obtener información acerca del tipo de protección
que tiene la vivienda en concreto para conocer todos los tipos de viviendas
protegidas es necesario acceder a cada “plan autonómico”, pero en líneas
generales, los regímenes aproximados de protección de las viviendas establecidos son:
- -
Vivienda protegida de régimen especial, para las rentas más bajas, hasta
2.5 veces el iprem
- -
Vivienda protegida de régimen general, para las rentas medias, hasta 3.5
veces el iprem
- -
Vivienda protegida de precio concertado, para las rentas más altas, hasta
6.5 veces el iprem
El
iprem (indicador público de renta de efectos múltiples) es un valor fijado
anualmente por el consejo de ministros a partir del cual se calcula el nivel de
renta. De todas maneras, hay que tener en cuenta que el valor resultante se
“ponderará”, es decir, se multiplicará por un factor corrector diferente en
función del municipio en el que se encuentre la vivienda, del número de
miembros de la unidad familiar o de otros factores que decidan las comunidades
autónomas, con el fin de ajustar el valor al nivel de renta.
Real
en función de las necesidades.
¿Cuánto
vale una vivienda protegida?
El
precio máximo dependerá del régimen de protección de la vivienda, de en qué
municipio esté situada y de cuándo se obtenga la calificación provisional (de
ello dependerá el “módulo” de precio aplicable)
¿Qué
requisitos tengo que cumplir para tener derecho a una vivienda protegida?
Las
comunidades autónomas pueden fijar requisitos adicionales para optar a una
vivienda protegida, pero con carácter general, los requisitos recogidos en el
plan estatal para poder optar a una vivienda protegida son los siguientes:
-
Que no nos hayan concedido una vivienda protegida con anterioridad en España, a
no ser que demostremos que la que disfrutamos es claramente inadecuada para
nuestras circunstancias personales o familiares
-
No tener una vivienda libre en propiedad. Podríamos optar una vivienda
protegida si el valor catastral de nuestra vivienda (independientemente del
precio por lo que lo compramos o el precio de mercado) no excede del 40% del
precio de la que pretendemos adquirir
-
En cualquier caso, necesitamos estar inscritos en un registro público de
demandantes, creado y gestionado por las comunidades autónomas
-
Disponer de unos ingresos familiares mínimos
-
No haber obtenido ayudas financieras de planes estatales o autonómicos de
vivienda en los diez últimos años.
¿Cómo
puedo conseguir una vivienda protegida?
Hasta
ahora la oferta en vivienda protegida no ha sido elevada, por lo que casi la
única forma de conseguirla era apuntarse a la lista de solicitantes de vivienda
de la comunidad autónoma donde se estuviese empadronado o bien apuntarse a la
convocatoria de un organismo público concreto y esperar a tener suerte en el
sorteo por medio del cual se adjudicaban
Pero
otra forma de poder optar a una vivienda protegida con todas sus ventajas
(igual que si fuese de promoción pública) es contactar con una empresa
promotora o gestora de cooperativas que lleve a cabo este tipo de vivienda.
Esta forma de optar a una vivienda protegida tiene la ventaja de que permite
conocer el proyecto y elegir cual es la que interesa, como si de una vivienda
libre se tratara.
Visto en idealista.com
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