¿ CUANTO DINERO SUPONEN LOS GASTOS DE LA COMPRAVENTA DE UNA VIVIENDA?

Los gastos que tiene una compraventa de vivienda son:

• Escritura pública en la notaría
• Inscripción en el Registro de la Propiedad
• Impuestos
• Gestoría (si pedimos hipoteca)
• Plusvalía municipal

La ley marca qué gastos corresponde pagar al comprador (casi todo) y al vendedor (sólo la plusvalía municipal y el original de la escritura). Hay escaso margen para la negociación, aunque es cierto que se puede pactar cualquier tipo de reparto de los gastos, incluido el que todos ellos sean abonados por la parte compradora siempre que se haga mediante una cláusula completamente legal

Cuando el que vende es un promotor inmobiliario, la ley le obliga a abonar la plusvalía municipal y los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal. También debe pagar la cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda siempre y cuando no nos subroguemos en la misma

Los gastos en detalle son:

1. Notaría

Los gastos de notario son los que se producen por el otorgamiento de la escritura pública de compra-venta. Los costes del notario son fijados por normativa y su cuantía depende del importe del inmueble, aunque puede incrementarse por aspectos de la operativa notarial: el número de copias, extensión de la escritura, asiento presentación, etc

Los notarios aplican un arancel fijo que estableció el gobierno en 1989 por lo que todos los notarios de España cobran lo mismo por idéntico servicio. Sólo pueden hacerte un descuento del 10%, por lo que la competencia entre ellos sólo se basa en la calidad. Los costes (o aranceles) vigentes de los notarios figuran en la siguiente tabla para viviendas libres. Conviene saber que en las viviendas de protección oficial y en las subrogaciones se les aplica una reducción en los aranceles

Importe compra	* Notaría
25.000 €	600 €
50.000 €	625 €
100.000 €	675 €
150.000 €	710 €
200.000 €	750 €
250.000 €	790 €
300.000 €	830 €
400.000 €	850 €
975.000 €	875 €

*Cantidades orientativas. idealista no se responsabiliza de los cambios que puedan darse en las tarifas

2. Registro de la Propiedad

Son los honorarios generados por inscribir la compra-venta en el Registro de la Propiedad. También están fijados por normativa y su cuantía depende del precio del inmueble

Existen variaciones que modifican las reglas generales. Así por ejemplo, hay cambios para viviendas de protección oficial, de montes, o de explotaciones agrarias

Importe compra	* Registro de la Propiedad
25.000 €	395 €
50.000 €	420 €
100.000 €	445 €
150.000 €	470 €
200.000 €	510 €
250.000 €	550 €
300.000 €	590 €
400.000 €	630 €
975.000 €	650 €

*Cantidades orientativas. idealista no se responsabiliza de los cambios que puedan darse en las tarifas

3. Impuestos

En este apartado tenemos que diferencias dos grandes grupos según el tipo de vivienda

• Impuestos por la compra una vivienda nueva
• Impuestos por la compra de vivienda de segunda mano

a) Impuestos en la compra de vivienda nueva:

• IVA (impuesto sobre el valor añadido): cuando la vivienda se entrega por primera vez paga el IVA (actualmente en el 10%). Se entiende por “primera entrega” aquellas que se adquieren al promotor tras la construcción de la misma
  Si las viviendas han estado alquiladas tras la finalización de las obras y las compran las personas que han vivido en ellas también se considera "primera entrega", con lo que pagaría el IVA. Por otro lado, si los compradores son diferentes a los arrendatarios no tienen esta consideración y pagarían viviendas de segunda mano, pagando sus impuestos correspondientes
  Pueden pagar un IVA del 10% (frente al 21% general) los edificios destinados principalmente a viviendas (edificaciones en que al menos el 50% de la superficie construida se destine a viviendas), incluidos garajes y anexos en ellos que se transmitan a la vez y siempre que el número de plazas de garaje por cada propietario no exceda de dos unidades
  La compra de una vivienda nueva obliga al comprador a pagar el IVAal vendedor, quien ingresará el impuesto en la hacienda pública
  Los tipos impositivos establecidos actualmente son:
  • 10% con carácter general
  • 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública
• IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): este impuesto se genera por firmar en el notario e inscribirse posteriormente en el registro. El tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad autónoma, en términos generales estaría entre el (0.5% - 1.5%) sobre el importe de la compraventa
  Este impuesto habrá que sumarlo al IVA, por lo que en vivienda nueva se paga el IVA (10% o 4%) más IAJD (0.5% - 1,5%)

b)Impuestos en la compra de vivienda de segunda mano

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: es el impuesto quegrava las ventas de inmuebles y el alternativo al IVA (IGIC en Canarias) para el caso de viviendas de segunda mano
  Su cuantía se fija por aplicación de un porcentaje sobre el precio escriturado y dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda adquirida, en la mayoría de las comunidades está entre el (6% - 10%). Existen también tipos reducidos para algunos casos (VPO, familias numerosas, jóvenes...)
• IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): como en el caso de las viviendas nuevas este impuesto se genera por firmar en el notario e inscribirse posteriormente en el registro. El tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad autónoma, en términos generales estaría entre el (0.5% - 1.5%) sobre el importe de la compraventa
• Gestoría: sólo se pagará si se abre una hipoteca para comprar el inmueble. El gestor administrativo realiza todos los trámites necesarios hasta la inscripción de la escritura de compra en el Registro de la Propiedad
  La gestoría es seleccionada por la entidad financiera puesto que sino no entregaría el dinero hasta que esté inscrita la compra y la hipoteca en el Registro de la Propiedad
  Al ser profesionales libres, su tarifa no está regulada y pueden variar de unas empresas a otras. Lo normal es que el día de la firma ante el notario se pida una cantidad de dinero provisión de fondos para poder pagar todos los trámites especificados anteriormente. Una vez esté inscrita la compra y la hipoteca en el Registro de la Propiedad, se devolverá el dinero que haya sobrado.

Por último, existe lo que comúnmente se denomina "plusvalía municipal", que es el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y que paga el vendedor. Este impuesto municipal, queno se debe confundir con la plusvalía fiscal, grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana experimentado durante los años en que el vendedor ha sido propietario de la vivienda. para el cálculo del impuesto no se toma en cuenta el valor de la transmisión, ni el valor de mercado de la vivienda, sino el valor catastral

Se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años que ha tenido el vendedor el inmueble (tiene como límite máximo el de 20 años) y no podrá ser inferior a 1 año. En caso de superar los 20 años se tomará como referencia el máximo (20 años)

Según la ley lo paga el vendedor, salvo si se ha pactado lo contrario entre las partes. Hay un plazo de 30 días naturales desde la fecha de la escritura para liquidarlo en el ayuntamiento

VISTO EN IDEALISTA TOOLS.

CASEROS, INQUILINOS Y REPARACIONES EN EL HOGAR ¿ QUIEN PAGA QUE?

En el día a día del alquiler de una vivienda, es habitual que surjan situaciones de conflicto entre el casero y el inquilino sobre quién debe hacerse cargo de los costes de una reparación determinada. Aunque conviene analizar la causa y la importancia del desperfecto con sentido común, Reparalia, empresa especializada en la gestión integral de siniestros y reparaciones y en la comercialización de seguros y servicios de cuidado del hogar, ha realizado un análisis para ayudar a determinar qué tipo de reparaciones pueden darse en el hogar y quién, si el inquilino o el propietario, debería hacerse cargo de cada una. 

¿Cuáles son las responsabilidades del casero?

La Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que el propietario está obligado a realizar todos los arreglos necesarios, sin elevar la renta, para conservar la vivienda "en condiciones de habitabilidad". Esto incluye:

Las reparaciones consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe.

Mantenimiento y conservación del techo de la casa, suelos, paredes y chimeneas.

Mantenimiento y solución de problemas de la instalación eléctrica, tuberías y calefacción.

Sustitución y reparación del termo.

Sustitución y reparación de averías en electrodomésticos, excepto si se trata de averías menores (un piloto, un filtro...).

Plagas derivadas del mal funcionamiento de las instalaciones (tuberías, etc...) Las plagas ocasionadas por el mal uso o funcionamiento de los alrededores del edificio, podrían ser responsabilidad de la comunidad de vecinos o, incluso, del ayuntamiento.

¿Qué gastos debe asumir del inquilino? ¿Qué obras puede llevar a cabo proactivamente?

El inquilino debe avisar al arrendador sobre la necesidad de reparaciones, facilitando su verificación directa, en el plazo más breve posible. Son su responsabilidad:

La facturas de luz y agua generadas durante la prolongación de una avería en grifos y cisternas, ya que el inquilino se hace cargo de todo lo que puede medirse con contadores individuales (el agua, la luz, el gas, el teléfono...).

Cualquier desperfecto derivado de su mal uso de la vivienda por su parte.

Rotura de persianas, de lámparas, cambios de bombillas, eliminación de orificios en la pared ocasionados por cuadros, u otras "pequeñas" reparaciones de este tipo derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Según la jurisprudencia, "pequeña" reparación es todo lo que sea inferior a 150 euros, si bien, propietario e inquilino pueden llegar a acuerdos en contrato.

Daños en la instalación eléctrica derivada de la sobrecarga por el mal uso de la red (conectar demasiados aparatos, utilizando mayor potencia de la que ofrece la instalación).

El inquilino puede realizar reparaciones urgentes para evitar daños mayores o incomodidades graves, y exigir el importe al casero después, pero debe comunicárselo de forma previa. También podría realizar obras de conservación y mejora de la vivienda pero, en este caso, además se requiere el consentimiento expreso del casero, a no ser que las obras fuesen menores y no modificasen la configuración de la vivienda.

De forma inversa, cuando el casero tenga que realizar una obra que no pueda esperar hasta la finalización del contrato, el inquilino tendrá que soportarla, por muy molesta que sea. Ahora bien, si la obra le priva de poder usar una parte de la vivienda y durase más de veinte días, la renta deberá disminuirse en proporción a la parte de la vivienda de la que no pueda disfrutar.

FINANZAS.COM

¿ TENGO QUE SUSCRIBIR UN SEGURO DEL HOGAR CON EL BANCO QUE ME DA LA HIPOTECA?

Depende de lo que establezca el contrato del préstamo hipotecario, pero no existe la obligación legal de suscribir el seguro de hogar con la aseguradora que comercialice la entidad que le concede la hipoteca.

N. G. L. quiere saber si está obligado a contratar un seguro del hogar al firmar una hipoteca y si ese seguro tiene que suscribirlo con el banco que le concede el crédito hipotecario. A. Hibernón Juanes, abogada de Arag, le contesta que el artículo 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario,establece que los bienes hipotecados habrán de estar asegurados contra daños por el valor de tasación en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

De esto se deduce que la legislación estatal vigente no impone con carácter general y de forma directa que sea el solicitante de un préstamo hipotecario el obligado a tener que contratar un seguro de hogar sobre el inmueble hipotecado. Pero la normativa que regula el mercado hipotecario establece una serie de requisitos para que las entidades financieras puedan emitir préstamos en el mercado.

Por ello, si una entidad quiere conceder un préstamo puede condicionar su concesión a la suscripción de un seguro de daños para el correspondiente inmueble. Pero en cualquier caso, esa obligación será para el prestatario siempre de carácter contractual y no legal. Las entidades supeditan la concesión del préstamo a que el cliente suscriba un seguro de hogar, ya que si el inmueble que actúa como garantía de dicho préstamo se destruyese, la garantía desaparecería, de ahí la necesidad de un seguro de daños. Siempre se deberá verificar si la obligación de contratar dicho seguro viene o no recogida en las condiciones contractuales del préstamo hipotecario.

Por otra parte, no hay obligación legal de suscribir el seguro de hogar con la aseguradora que comercialice la entidad. Será el contrato de préstamo el que pueda prever que se debe contratar el seguro con una aseguradora concreta durante toda la vida del préstamo o que no lo supedite a un periodo en concreto, por lo que pasado el primer año y con el preaviso a la entidad de un mes de antelación al vencimiento de la anualidad, se deberá comunicar la voluntad de darlo de baja a vencimiento y, así, poder contratar un nuevo seguro de daños con otra aseguradora.


VISTO EN FINANZAS.COM