En muchas ocasiones se oye aquello de que “el arrendador tiene un mes
para devolver la fianza del alquiler”. Sin embargo, este plazo no viene
determinado por ninguna ley, con lo que el argumento es falso.
La fianza debe ser restituida al inquilino justo al final del contrato del alquiler.
La fianza es el mínimo legal obligatorio que debe exigir el casero y que
debe prestar el inquilino, aunque es posible que el arrendador solicite garantías
adicionales, como un depósito, un avalista que garantice con su patrimonio
el cumplimiento de las obligaciones del inquilino, o un aval bancario, que
es cuando el banco es el que avala hasta un determinado importe.
El inquilino no puede dejar de pagar el último (o últimos meses) para que
el casero se los cobre de la fianza y éste tampoco puede retener la fianza sin
justificación alguna ni tampoco usarla para pagar la limpieza o la pintura
del piso a la terminación del arrendamiento.
Entonces, ¿cómo se hace la devolución de la fianza?
Hay una creencia generalizada a pensar que el propietario tiene un mes para devolverla pero esta afirmación es “totalmente falsa”. Sostiene que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) nada establece al respecto. Así, si no hay obligaciones pendientes, debe devolverse la fianza en el mismo momento de terminación del contrato. En cambio, si hay obligaciones pendientes existen dos alternativas:
- Detallar las obligaciones pendientes y cuantificarlas por acuerdo entre las partes, cerrando así la puerta a futuras reclamaciones.
- En caso de no poder cuantificarse, será necesario establecer mecanismos para la cuantificación de las obligaciones pendientes y establecer los plazos y mecanismos para la liquidación del contrato, debiendo el arrendador acreditar los importes mediante la presentación de las facturas correspondientes.
En ambos supuestos, en caso de haber sobrante deberá ser reintegrado por el arrendador al arrendatario inmediatamente, mientras que si el importe de las obligaciones pendientes es superior a las garantías entregadas, será el arrendatario quien deba abonarlo.
¿Por qué hay lugar a confusión con la entrega de la fianza?
El artículo 36.4 LAU señala que la fianza devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el inquilino sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución. Por tanto, no regula el plazo de devolución de la fianza, si no el retraso en la devolución. ¿Y por qué? Porque existe obligación de depositar la fianza en los organismos autonómicos señalados al efecto y todos ellos tienen un plazo de un mes para proceder a la devolución de la fianza al arrendador.
Pero el propietario no puede señalar el retraso de la administración correspondiente en la devolución de la fianza como causa para retrasarle la entrega al inquilino. Por tanto, su obligación es independiente del plazo que tarde la administración en su devolución.
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